Van9711

優先購買權

「優先購買權」，亦稱優先承購權，即是英文「option of first purchasing」、「preemptive right」、「right of first refusal；first right to buy 」的意思 ，依學者的見解，其定義為特定人依約定或法律規定，於所有人出賣動產或是不動產時，有依同樣條件優先於第三人購買之權利。

我國優先購買權之規範

我國有關優先購買權之法制規範，並未像德國或是法國之民法典一樣，設有優先購買權之專章，而是散見於各部法規之中，分列如下：

於民法之規定

民法第426-2條規定「I 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。II 前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。III 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」；同法第460-1條規定「I 耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。II 第426條之2第2項及第3項之規定，於前項承買或承典準用之。」；第824條第7 項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

於土地法之規定

土地法第34-1條第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」；同法第104條規定「I 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。II 前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」；第107條規定「I 出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。II 第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」

有關交通工具之規範

海商法第12條規定「船舶共有人有出賣其應有部分時，其他共有人，得以同一價格儘先承買。因船舶共有權一部分之出賣，致該船舶喪失中華民國國籍時，應得共有人全體之同意。」；民用航空器法第21條規定「共有航空器準用海商法第11條至第14條及第16條至第19條之規定。」

有關股份之規範

公司法第267條第1-3項規定「I 公司發行新股時，除經目的事業中央主管機關專案核定者外，應保留發行新股總數百分之10 至15 之股份由公司員工承購。II 公營事業經該公營事業之主管機關專案核定者，得保留發行新股由員工承購；其保留股份，不得超過發行新股總數百分之10。III 公司發行新股時，除依前2 項保留者外，應公告及通知原有股東，按照原有股份比例儘先分認，並聲明逾期不認購者，喪失其權利；原有股東持有股份按比例不足分認一新股者，得合併共同認購或歸併一人認購；原有股東未認購者，得公開發行或洽由特定人認購。」； 企業併購法第11條第1項第1 款、第2款之規定「公司進行併購時，得以股東間書面契約或公司與股東間之書面契約合理限制下列事項：一、股東轉讓持股時，應優先轉讓予公司、其他股東或指定之第三人。二、公司、股東或指定之第三人得優先承購其他股東所持有股份。」； 臺灣菸酒股份有限公司條例第15條規定「本公司以籌募資金之目的而發行新股時，應報請財政部核定保留發行新股總額百分之10以內之股份，由本公司員工優惠優先承購；其承購辦法，由財政部定之。」； 中華電信股份有限公司條例第14條第1項、第2項規定「I 本公司以籌募資金之目的而發行新股時，應報請交通部核定保留發行新股總額百分之10以內之股份，由本公司員工優惠優先承購；其承購辦法由交通部定之。II本公司出售公股時比照公營事業移轉民營條例及其相關規定之認購額度，由本公司員工優惠優先認購。」

德國及法國優先購買權之規範

我國民法因源自歐陸法系，爰舉德國及法國之規範為例：

德國之規範

德國有關優先購買權有專章規範，其中有關債權之規範，規定於德國民法典第463條至473條之中，例如第464條規定：「I 先買權的行使以向義務人作出意思表示的方式進行。此項表示不需要採取為買賣合同所規定的方式。II 權利人與義務人之間的買賣，自先買權行使時起，按義務人與第三人約定的條款成立。」；有關物權之規範，規定於第1094條至第1104條之間，例如第1094條規定：「I 土地可以因設定負擔而受利益的人對所有權人享有先買之權利的方式設定負擔。II 先買權亦可以為另一土地在其時之所有權人的利益而設定。」

法國之規範

法國有關優先購買權亦設有專章節，其中民法典第815-14條第1及2項規定：「I 如共有人擬將其在整個共有財產或其中一項或數項共有財產中的權利全部或一部有償讓與共有人以外的其他人，應以司法外文書，將其擬定讓與的價格和條件以及自薦財產取得人的姓名、住所與職業，通知其他共有人。II 任何共有人，均可在此項通知之日起1個月期限內，以司法外文書通知讓與人，說明自己將按照讓與人向其通知的價格和條件行使先購權。」

優先購賣權之法律性質

有關我國的優先購買權，學說上素有請求權說及形成權說二說為主，茲就主要理論內容簡述如下：

請求權說

此說認為係由共有人請求與義務人以相同之條件締約，義務人即負有承諾出賣義務而與其締約。也就是當優先購買權只有請求權性質時，優先購買權人必須向出售應有部分的共有人請求訂立買賣契約，待雙方意思表示一致後，該買賣契約始告有效成立。倘若該共有人拒絕與優先購買人訂立契約，則優先購買人只能起訴請求該共有人締結買賣契約，亦即以訴請求該共有人為一定之意思表示。

形成權說

相對於請求權說，此說認為優先購買權人得依一方之意思，形成以義務人出賣與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人（出賣人）之承諾按照形成權的本質，形成權一經行使，當事人間的法律關係已然產生變動。此理論適用於優先購買權時即優先購買權人與該共有人即已成立買賣契約，買賣契約的內容（包括價金、履行期等）則比照該共有人原先與第三人所成立之買賣契約。如此一來，當共有人不願履行買賣契約時，優先購買權人得直接向法院起訴請求該共有人辦理應有部分之移轉登記。

我國實務見解

首先，「土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。」 再者「耕地出賣，承租人有優先承受之權，為耕地三七五減租條例第15條第1項所明定。又耕地雖經編為都市計畫建築用地，但在出租人未依平均地權條例合法終止租約收回土地以前，由承租人繼續耕作者，仍不失其為耕地之性質，而有耕地三七五減租條例之適用。再者，前述規定承租人優先承受權，為形成權之一種，其權利之相對人為耕地之所有人。苟耕地出賣與第三人時，一經承租人表示優先承受，承租人與該耕地所有人間，即成立與第三人所訂同樣條件之買賣，耕地所有人應將耕地所有權移轉於承租人。此後，耕地所有人自不得再主張依據平均地權條例之規定，以終止租約。至原買受人雖又與耕地所有人合意解除前所立之買賣契約，然對承租人之優先承買權亦無影響。」，所以我國實務目前通說乃採形成權說。

優先購買權之法律效力

我國有關優先購買權的法律效力，依各法規之規範大致可區分為債權效力及物權效力者，分述如下：

具債權效力者

所謂具有債權效力者，即該權利僅在特定當事人間發生效力，權利人之主張並無法拘束第三人。而適用於優先購買權時，如果該權利僅具債權效力者，則當優先購買權人依法表示願以相同價格優先承購後，可以向出賣應有部分之共有人請求移轉該應有部分；然若該出賣人不但已經與第三人訂有買賣契約，而且進一步已將該應有部分移轉登記於第三人，則因優先購買權因只具有債權效力，第三人仍可有效取得應有之部部分權利，優先購賣權人無法向該第三人主張應有部分之權利。而僅能依民法第226條規定向出賣人主張給付不能之債務不履行之損害賠償責任。。一般而言，土地法第34條之1之規定，即僅具有債權之效力，因此當出賣人故意不通知其他共有人，而將該應有部分出賣並移轉所有權予第三人時，則優先購買權人應只能為前開請求損償之救濟。我國實務見解亦認為：「共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。」

具物權效力者

而有關具有物權效力之優先購買權規範，通說見解包括民法第426條之2、土地法第104條及同法第107條以及三七五減租條例第15條等規定，例如實務見解認為「上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」即明示其物權效力之法律效果。