土地儲備

此條目的主題是政府或半官方機構進行的土地儲備。關於英文同為「land banking」的市場投資行為，請見「土地創富投資」。

土地儲備（英語：land banking）是一種土地制度，可分為城市土地儲備及耕地儲備。城市土地儲備是由政府或政府委託的機構組織以徵用、收購、換地、轉制和到期回收等方式，將土地從分散的使用者手中集中到政府名下，再交由政府或政府委託的機構組織整地之後。根據城市土地計劃進行開發，投入市場；耕地儲備則是政府將因為經濟波動而出現的荒地或新開墾的農地集中儲備，以調節耕地的供應和需求。若土地儲備業務由半官方機構開展，這類機構通常稱為土地銀行（land bank）。

紐約州雪城土地銀行的物業

歷史

土地儲備制度最早是在1896年，由荷蘭開始實施；瑞典則在20世紀初開展，隨後許多歐洲國家都採行了這個制度；而歐洲以外的以色列、加拿大、澳大利亞、波多黎各等國家，還有美國的紐約個別地區也推行過類似的制度。但是每個地區因制度背景、歷史文化和社會經濟發展的不同，具體的規範及取得的成效上不盡相同。中華民國的國民住宅與農地銀行政策都可以視為土地儲備的案例，中華人民共和國則在1996年由上海市開始施行，2007年的10月19日頒布由國土資源部、財政部跟中國人民銀行聯合擬定的《土地儲備管理辦法》。

美國的城市土地儲備

費城荒地

美國的土地銀行是由縣或市建立的半官方實體（quasi-governmental entities），用於有效管理和再利用未被充分利用、廢棄或喪失抵押品贖回權的地產。它們通常獲得了官方授權，以現有政府機構無法使用的方式實現這些目標。儘管土地儲備「模式」獲得了廣泛支持並已在許多城市中實施，但具體實施方式因地而異，以更好地滿足本市需求及其所屬的州和地方的法律要求。

美國的土地儲備起源於1920年代和1930年代，是為住房提供低價土地並確保有序發展的手段。美國的去工業化，加上20世紀中葉郊區化的加劇，使許多城市出現了空置、破敗的工業、住宅和商業地產。從1970年代初開始，各地市政當局開始尋求解決方案，對曾經繁榮的城市社區的衰退或刺激振興進行管理。1971年，第一間土地銀行在聖路易斯成立。儘管更多的市政當局繼續採用這些技術方法，但直到2000年代中期，尤其是在傑納西縣土地銀行的成功之後，土地儲備才被視為一種經過檢驗、可靠和可接受的模式，並得到廣泛實施。2009年，美國住房及城市發展部發布了一份報告，其中將土地儲備列為市政當局應對房地產市場崩盤和隨之而來的止贖危機時的最佳做法模型。

雪城土地銀行標誌

2011年，紐約州通過了一項土地儲備法，授權在每個縣建立非營利組織，獲得空置廢棄房屋的所有權，以便有序地對其進行修復、出售或拆除。當人們搬到郊區時，包括伊利縣、奧農達加縣、斯克內克塔迪縣和奧爾巴尼縣在內的許多該州北部的縣都出現了大量廢棄房屋。一些物業由於欠稅而被廢棄，市政當局已獲得其所有權。

2010年美國止贖危機的「機械式簽名危機」（robo-signing crisis，指銀行大量無序放貸，危機到來時像機器人操作般批量偽造簽名並宣告貸款人拖欠貸款，喪失抵押品贖回權）解決方案授予了司法檢察長埃里克·施奈德曼資金來資助斯克內克塔迪和奧爾巴尼的土地銀行。

密西根州也有土地儲備計劃。俄亥俄州於2009年通過了土地儲備相關立法。

中國的土地儲備

中國的土地儲備機構為縣級以上政府成立、具有獨立的法人資格、隸屬於所在行政區劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。每個縣級以上（含縣級）法定行政區劃原則上只能設置一個土地儲備機構，土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構承擔，各類城投公司等其他機構一律不得再從事新增土地儲備工作。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。資金來源有：

• 徵收、收購、優先購買或收回土地需要支付的土地價款或徵地和拆遷補償費用。
• 儲備土地的前期開發，僅限於與儲備宗地相關的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設。各地不得借土地儲備前期開發，搭車進行與儲備宗地無關的上述相關基礎設施建設。
• 償還的土地儲備存量貸款本金和利息支出。
• 經同級財政部門批准的與土地儲備有關的其他支出。包括土地儲備工作中發生的地籍調查、土地登記、地價評估以及管護中圍欄、圍牆等建設等支出。

土地儲備項目從擬收儲到供應涉及的收入、支出必須全部納入財政預算。土地儲備工作計劃先行。要編制土地儲備三年滾動計劃和年度土地儲備計劃。

土地儲備機構應每年編制下一年度土地儲備資金收支項目預算，其中：屬於政府採購範圍的應當按照規定編制政府採購預算，屬於政府購買服務項目的應當同時編制政府購買服務預算，並嚴格按照有關規定執行。政府採購應當嚴格按照批准的預算執行。負有編制部門預算職責的部門在編制下一財政年度部門預算時，應當將該財政年度政府採購的項目及資金預算列出，報本級財政部門匯總。部門預算的審批，按預算管理權限和程序進行。

政府購買服務項目所需資金應當在相關部門預算中統籌安排，並與中期財政規劃相銜接，未列入預算的項目不得實施。政府購買服務要堅持先有預算、後購買服務，所需資金應當在既有年度預算中統籌考慮，年度預算未安排資金的，不得實施政府購買服務。政府購買服務期限應嚴格限定在年度預算和中期財政規劃期限內。不得將儲備土地前期開發作為政府購買服務項目。

荷蘭的農地儲備

荷蘭對「農地儲備」定義為：「由半官方的機構，結構性取得及暫時性管理農村地區土地，並且目的在重分配及／或出租這些土地，以改善農業結構及／或為了其他公共利益而調整土地區位的措施。」其施行的目的有三個方向，第一個目的是透過土地交換，使農民零散的土地能合併為大區塊，讓農場及基礎設施的效率提升；第二個目的是將土地租賃給農民，滿足農業財政的需求，同時保存景觀；第三個目的則是將土地變更為其他用途開發。