小產權房

小產權房是中國大陸一種房市俗稱用語，並沒有法律效力，也沒有任何官方承認的產權，且必定沒有房產五證。通常是指在中國農村和城市郊區原本給農民屬於「集體所有」性質的土地上被人自行建設用於非法銷售的住房，類似很多國家的違建性質，官方已經多次宣布取締，查獲者有可能被拆除或沒收。

湖北省咸寧市通羊鎮的小產權房違建遭拆

通羊鎮的小產權房板樓

中國共產黨特殊的歷史過程和特有的經濟體系觀點中，農村或小鄉鎮地區有大片土地或房舍是一種「集體所有」性質的產權，在這些土地上可以安置農民居住、分配農耕責任田、建立公共設施、有期的出租外包等，政府能方便任意安排任何用途，配合施政政策。

由於集體土地私蓋私售的小產權房在使用權轉讓時並未繳納土地出讓金等費用，有的分區也根本不被批准建設商品房、商業區；因此這類住房無法得到國家房管部門頒發的房產證，而只有原始鄉政府或村委會頒發的集體所有權憑證；備案在鄉政府或村委會辦公室，不屬於個人，更沒有任何個人有權分割買賣，所以也稱鄉產權房。小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，有些發放所謂房產證也不是真正合法有效的房產證，很多是私人找印刷廠偽造。

性質

中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村的宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等房產五證合法手續。因此鄉產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

據媒體估計，中國小產權房總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當於全國有7000萬套小產權房。

產生原因

甘肅省酒泉的城鄉結合部磚造小產權房

• 目前中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一，尤其是城市邊緣區城鄉結合部的農村。
• 根據中國法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營且農民自建的住房也可以進行交易，但前提是依照政策施行細則辦理。下發規定施行面多數農村僅限於戶籍「同村」人士間的「使用權買賣」許多省市甚至有更嚴刻規定，或是全面禁止。政策法律規定中許多人片面認知有模糊不清的地方，加上多數民眾對法律細節無知，才導致了中國各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下擦邊球的空間。
• 小產權房是農民集體自發在其集體所有的建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由中國政府出面徵收農民集體土地支付的徵地費用）。

購買風險

• 沒有房產證，糾紛中沒有任何法律承認或保障，包含一些流行的私人簽訂契約拿去律師樓公證，意圖營造有一些法律效果的假象，其實沒有任何效果，買賣任一方還是可以隨時毀約不會有任何法律管道申訴。
• 沒有拆遷補償，若是遇到都更拆遷、稽查拆遷，將直接被當無照違建拆除，沒有任何補償。
• 質量難保證，通常建商來路不明也無法驗證是否有工程執照，發生地震或其他災害倒塌，將自行負責。
• 管線問題，水電、瓦斯、排水管道只能非法偷接，若是被發現或檢舉可能直接切斷。
• 遺產繼承問題，沒有合法產權，遺產中不予承認，若是在任何財務或遺產官司中被人不小心提出被官方發現，反而會先遭法院另案通報拆除。

人民法院解釋

鑒於小產權房的糾紛不斷，常見現象是屋主在都市發展逼近農村，拆遷補償能獲大筆利益時出來訴訟反悔當年的賣房協議，主張協議無效之訴收回房產。造成買房者血本無歸，2008年時北京通州區人民法院在馬某農村宅基地房一案做出先例判決，成為日後所有類似糾紛的判例。

該判例原則上還是符合憲法精神，主張買賣無效，房屋還是歸原農戶所有，但農戶非法賣房也有過錯必須賠償買方所有地上物損失，稱為「信賴利益損失」更重要是土地增值也在日後許多判例被列入，成為賠償項目，此後動輒有農戶想反悔收房時雖然被判收房成功但又必須賠償人民幣上百萬甚至兩百萬以上的現金給買屋人，在賠償金支付之前買方還能緊急申請中止強制執行，不必搬家。然而為避免糾紛和冗長的官司訴訟，人民法院建議最好的方法還是不要購買小產權房。

外部連結

• 改革背景下小產權房何去何從--新華網專題 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
• 房地產藍皮書談小產權房處置：區別情況分類處理 中國經濟網 2014-05-07
• 央視-中央重申小產權房非法，永無可能登記 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）

參見

• 使用權房
• 宅基地
• 集體戶口